УО и договор управления многоквартирным домом Опции

[Лев Александрови...]

Добрый день.

Я живу с мужем в квартире, собственником которой является его отец - он уже пожилой человек, сам проживает в другой квартире.
В доме есть ЖСК, у которого заключен договор управления многоквартирным домом с некой организацией.
Определяет ли закон, кто, у кого и в каком порядке может получить копию этого договора? Могу ли я получить копию этого договора, желательно, не привлекая к этому отца моего мужа - ему в силу возраста ездить тяжело?

Для начала, пусть Ваш муж получит у своего отца доверенность на обращение в соответствующие инстанции и организации.

[Гость_selenio_*]

Для начала, пусть Ваш муж получит у своего отца доверенность на обращение в соответствующие инстанции и организации.

Это можно. А что с ней дальше делать и в какие именно инстанции и организации обращаться?

[Сергей Александр...]

Оказывается , на доме два договора управления:
один между собственниками квартир и УО -ЖКС,ТСЖ, ЖСК итд
второй между ГУЖА и УО в отношении неприватизированный квартир, где собственник город.
Это я почерпнул из судебной практики, где УО в Кировском районе судилась с ГУЖА.

Хорошо бы увидеть договор между ГУЖА и УО-ЖКС в отношении соцнаймистов, надеюсь это не тайна?

То есть что, АРМ бухгалтера стоит и в УО и в ГУЖА?

[Сергей Александр...]

Дак, что там в блоге у Лавленцева про новый базовый договор управления между УО (ЖКС) и собственниками?
Можно поподробнее, кто знает, где выложен проект?
Чтобы изменить договор или принять новый, надо созывать ОСС и иметь кворум.
Как все будет выглядеть? Опять тихой сапой? Проснулся утром, а ты уже должен?
А как-же уголовная ответственность за липовые протоколы?
Тот старый, самый первый вариант договора, по которому было реальное собрание в ближайшей школе и был представитель администрации, был умилительно
хорош тем, что раздел ОИ МКД был девственно чист (пуст). Можно дискутировать и судиться по составу ОИ МКД!
Граждане, будьте бдительны!
Есть принципиальная юридическая разница между полным составом ОИ ( например ,в паспорте дома) и тем списком ОИ, который в договоре управления-
то есть то имущество, которое ОСС передает в управление (обслуживание) УО-ЖКС!
Есть смысл отдельно прописать больные темы, как то:
Сдача ОИ МКД в аренду УО - то есть работа провайдеров, рекламные конструкции итд.
Доступ к показаниям ОДПУ
Дубликаты ключей от техпомещений дома у председателя совета
Доступ к документации по дому
Доступ к договорам и счетам от РСО и сторонних компаний (помните, со всех сторонних компаний УО "имеет", а вам это надо?)
Оплата выполненных работ по факту или фотофиксации
Обслуживание домофона
Ну, и так далее по всем "больным вопросам"......
Помните: большой дом - это сладкий кусок пирога!
Если цены на коммунальные услуги регулирует государство, то жилищные услуги- это рынок, договорные цены! И решением ОСС вы можете зморозить цены на
жилищные услуги или установить их сами!
Они будут недовольны и будут сопротивляться, нанимать юристов и совать палки в колеса. Но, тут уж, или розы нюхать, или помойку.... :-)

В блоге Лавленцева:
"Балансовые комиссии предприятий ЖКХ"

Что это такое, и как узнать результаты заседания? :-)

Новая система контроля в ГАТИ, переход от юрштрафов к должностным.
Это здорово!
А в ГЖИ как?

[Лев Александрови...]

Чтобы изменить договор или принять новый, надо созывать ОСС и иметь кворум.

Ага, разбежались!.. Я в нашем МКД и ОССП провёл по ПОЛНОЙ программе, с бюллетенями, РЕАЛЬНЫМИ подписями собственников, кворум был настоящий.
Договор в моей редакции ВСЕ прочитали и УТВЕРДИЛИ. Далее - ПРОТОКОЛ, уведомление УО, мол, давайте УТВЕРЖДЁННЫЙ нами договор заключать.
Куда там. Я в суд, а суд ... НЕ ПОЛОЖЕНО.
Мол, в вашем доме, есть несколько собственников УЖЕ заключивших договоры управления с нашей УО на условиях этой самой УО.
Я спрашиваю - КТО же эти собственники? Представитель УО - не скажу, мол, это персональные данные.
Судья соглашается и оказывает мне в иске на основании ТОГО, что нельзя принуждать лиц, заключивших договоры управления, расторгать эти договоры
Я говорю, что НОВАЯ редакция договора УТВЕРЖДЕНА решением ОССП в установленном ЖК РФ порядке.
Те собственники, которые не участвовали в ОССП, или голосовали против - ОБЯЗАНЫ подчиниться решению ОССП. Ноль реакции!. Я в гор. суд - та же самая история.
А УОшный договор на 5 лет с октября 2012 г.
Выходит придётся ждать три года. Вот такая в РФ Фемида!

[Сергей Александр...]

Молодец специалист, отмодерировал (удалил) мои возмущения. Ну да ладно.
У нас уже для подписания протоколов ОСС жильцами по поводу капремонта администрация подключила бойких старичков из совета ветеранов. Они раздают
протоколы. Ну там народ и ставит галки, не понимая о чем идет речь.
И это, несмотря на то, что в доме есть старший и есть старший в каждой парадной. ОСС было много лет назад и им лень поднять те протоколы, а может вообще
посеяли. Вообще, в прессе было, что ГУЖА обязали проводить ОССы. Но не царское это дело. Повесили на производственные отделы ЖКСов. Те плачут...;-)
Так и тут будет, бабки подпишут, а страдать потом будет весь дом.
А вообще, конечно, безобразие. Если суды не признают, ради чего сыр-бор?

[Лев Александрови...]

Молодец специалист, отмодерировал (удалил) мои возмущения. Ну да ладно.
У нас уже для подписания протоколов ОСС жильцами по поводу капремонта администрация подключила бойких старичков из совета ветеранов. Они раздают
протоколы. Ну там народ и ставит галки, не понимая о чем идет речь.
И это, несмотря на то, что в доме есть старший и есть старший в каждой парадной. ОСС было много лет назад и им лень поднять те протоколы, а может вообще
посеяли. Вообще, в прессе было, что ГУЖА обязали проводить ОССы. Но не царское это дело. Повесили на производственные отделы ЖКСов. Те плачут...;-)
Так и тут будет, бабки подпишут, а страдать потом будет весь дом.
А вообще, конечно, безобразие. Если суды не признают, ради чего сыр-бор?

Во-первых, в МКД не ЖИЛЬЦЫ, а собственники, наниматели и арендаторы помещений.
Во-вторых, КТО такие "старший" и "старшие в каждой парадной"? Нет таких должностей и понятий в ЖК РФ.
Есть Совет многоквартирного дома, есть члены Совета МКД, есть комиссии Совета МКД.
В-третьих, если у города в МКД НЕТ помещений в собственности, то город не вправе ни инициировать ОССП, ни участвовать в нём.
В-четвёртых, ОСПП вправе инициировать ЛЮБОЙ из собственников единолично и по любому вопросу, касающемуся управления МКД, содержания и ремонта ОИ МКД, предоставления КУ.

ОССП по кап. ремонту, я как председатель Совета МКД инициировать не собираюсь. Надо властям - пусть и суетятся САМИ, в своё рабочее время и за свой счёт.
Но результаты ТАКОГО ОССП (если оно состоится) проверю тщательнейшим образом.

А суды.. Ну, что суды. Решение принимается судьёй по его внутреннему убеждению и на основании "закона"

Р.S. Сергей Александрович! На ЭТОМ сайте послания от участников форума у меня НЕ ОТКРЫВАЮТСЯ.
Мой E-mail: levkos@mail.ru

[Сергей Александр...]

Вообще-то, судья должен убрать свои внутренние убеждения подальше, особенно при принятии решений, особенно таких странных. Видимо, есть какое-то указание
"сверху".
Я хотел спросить даты судебных решений, какой суд, и, если есть, ссылки на судебные решения.

[Сергей Александр...]

У подписывающих юридические документы всегда есть возможность и право предварительно обсудить содержание неясных или спорных положений.
Лингвистические особенности текста, его соответствие нормам и првилам литературного (делового) языка должны быть при этом предметом специального
обсуждения.
Иначе цена языковой неточности или ошибка может оказаться очень высокой в прямом смысле этого слова.
Это я о Жилищном кодексе, квитанции ВЦКП и договоре управления.

[Сергей Александр...]

Дак что, мы все еще руководствуемся распоряжением Жилищного комитета № 31-р от 27 марта 2007 года или есть что-то поновее?
8 лет уже прошло, пора что-нибудь поновее и потолковее придумать!

[Гость_Лев Рыльков_*]

У подписывающих юридические документы всегда есть возможность и право предварительно обсудить содержание неясных или спорных положений.
Лингвистические особенности текста, его соответствие нормам и првилам литературного (делового) языка должны быть при этом предметом специального
обсуждения.
Иначе цена языковой неточности или ошибка может оказаться очень высокой в прямом смысле этого слова.
Это я о Жилищном кодексе, квитанции ВЦКП и договоре управления.

Сергей Александрович! Так отказалась УО что-либо обсуждать. А суд пошёл на поводу у этой УО, следуя, повторяю, своему "унутреннему" убеждению.

[Сергей Александр...]

Тут вот опять собираются у Албина рихтовать договор управления в общественном совете. Это для Жилкомсервисов, я так понимаю.
Хотя бы предполагаемую редакцию выложат для одобрения общественностью, или нет?

[Сергей Александр...]

Что мне понравилось в судебной практите, так это фраза:
"Наличие договора между УО и подрядчиком не является доказательством выполненных работ".
И это правильно!
Только финансовые документы (чеки, счета, накладные итд.) и фотофиксация крупным планом, чтобы было видно типы использованных материалов.
А уж про технологию работ я молчу- золотое дно! :-)

[Сергей Александр...]

1 мая 2015 года в России закончился процесс лицензирования управляющих компаний. Это значит, что некоторые из них не получили лицензию и не смогут продолжить свою деятельность на рынке. Их доля в общем числе УК разнится в зависимости от региона, но в любом случае такие компании есть везде. Таким образом, дома, которыми они раньше управляли, теперь остались бесхозными. Но не стоит огорчаться по этому поводу. Наоборот, кажущуюся неприятность можно обратить себе на пользу. Ведь теперь жители таких домов волей-неволей должны собраться и заключить договор с другой управляющей компанией. И если с умом подойти к этой процедуре, можно не только не ухудшить свое положение, но и значительно улучшить.

Совет дома

Если домом не управляет ТСЖ или ЖСК или подобный жилищный кооператив, и в доме более четырех квартир, то, по статье 161 Жилищного кодекса, собственники помещений этого дома должны организовать домой совет. Для этого нужно провести собрание жильцов, выбрать председателя и его помощников. Это важно, поскольку именно активисты дома в основном будут решать вопросы, которые возникнут в ходе составления договора с управляющей компанией. Так что нужно выбрать людей ответственных, инициативных, грамотных и, главное, тех, кто будет представлять и отстаивать интересы дома в наибольшей степени. Вряд ли для этой роли подойдут, к примеру, съёмщики муниципального жилья.

Инициативная группа при участии наиболее активных жильцов должна сформулировать основные условия договора и понять, подойдёт ли типовой договор, обычно предлагающийся УК, или следует разработать свой. Последний вариант, конечно, предпочтительнее. Далее нужно исследовать рынок управляющих компаний, поинтересоваться у активистов домов, которые находятся в ведении ваших кандидатов, о качестве услуг и так далее. Выбрав несколько наиболее подходящих организаций нужно попытаться разведать их реакцию на условия, которые бы вы хотели прописать в договоре.

Общедомовое имущество

Надо начать с того, что в договоре обязательно должен быть указан состав общего имущества. При этом нужно проявить педантичность и указать не только крупные объекты (кровля, фундамент, стены, лестничные пролёты, чердаки, земельный участок, на котором стоит дом), но мелкие общедолевые объекты. Например, почтовые ящики, вынесенные на лестничные клетки узлы учёта, домофоны, входные двери в подъезды, задвижки и вентили на системах. Иными словами, всё имущество, не расположенное в квартирах.

При этом недостаточно просто перечислить предметы, лучше указать их техническое состояние. Иначе, , потом может запросто возникнуть ситуация, когда управляющая компания станет указывать на изначально плохое состояние дверей, почтовых ящиков и т.п., и доказать будет что-либо очень сложно. Если же состояние общедомового имущества будет исчерпывающе описано, можно будет с гораздо большей лёгкостью добиться устранения неисправностей.

Контроль работ

Затем следует обратить внимание на перечень работ управляющей организации. Обычно это стандартный перечень, но его можно изменить под себя с учетом особенностей дома или пожеланий собственников. Чтобы контроль за работами УК был полноценным, ещё на стадии подготовки проекта договора необходимо указать уполномоченных лиц, которые будут принимать работу компании, подписывать акты выполненных работ или претензии.

Уполномоченное лицо не обязательно должно быть членом совета дома. Если среди соседей есть человек, который в часы работы уборщицы находится дома, лучше ему подписывать акты соответствующих работ. Пройтись быстро по подъезду, посмотреть, не упустила ли чего уборщица, несложно, с этой работой справится любой. Если в доме живёт толковый инженер, ему лучше делегировать принятие непредвиденных работ. Некомпетентный человек летом в тёплое время может не заметить, что оконная рама установлена неправильно, зимой устранять брак будет сложно.

Порядок расчета

В ч. 7 ст. 155 ЖК РФ указано, что жильцы обязаны квартплату и плату коммунальных услуг вносить управляющей организации. Это означает, что ваша УК будет заниматься начислением субсидий, перерасчетом, рассчитывать льготы и так далее. Если вы обратите внимание на новости в отрасли ЖКХ, то увидите, что именно в финансовой части систематически выявляются нарушения со стороны УК. Слишком велик соблазн украсть или начислить лишнее. Бороться с этим крайне сложно, поскольку ваш дом целиком и полностью зависит от гипотетической порядочности руководителя УК. Однако есть возможность свести возможность увести деньги вашего дома к минимуму. Для этого в условиях договора следует прописать организацию расчетов через Единый информационно-расчетный центр (ЕИРЦ). Сейчас такие системы внедряются повсеместно. Таким образом, вы получите гарантию того, что если вы уж заплатили за воду, то этот платёж пошёл за воду, а не на новую машину директору УК.

Цена услуг

Цена услуг управляющей компании – весьма жесткая статья, организации крайне неохотно «подвигаются» по цене, регулярно даже встречаются такие УК, которые вообще считают оскорбительным, когда с ними пытаются торговаться. Таких сразу надо исключить из числа кандидатов. На дворе кризисное время, всем нужно проявить гибкость в ценовой политике. Надо помнить о том, что, согласно ч. 2 статьи 157 ЖК РФ тарифы на коммунальные услуги, куда входят теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, утверждаются органами власти. То есть управляющая компания никак не может менять эти цены, тем более, перепродавать коммунальные услуги. А вот цены на жилищные услуги по ч. 7 статьи 156 ЖК РФ устанавливаются собранием собственников. Конечно, нельзя просто выставить свою цену УК, нужно договариваться, торговаться.

Активистам дома следует прощупать почву среди компаний-кандидатов и получить от них гарантийные письма с согласием заключить договор на условиях в проекте договора, приложенного к письму. Если УК готова заключить договор на выгодных условиях, постарайтесь заключить его на как можно больший срок. Но помните, что УК может потребовать включить в договор условие о ежегодной индексации цен. И, кроме того, важна не только цена, но и качество услуг. Поэтому бывает, что с долгосрочным договором стоит и повременить.

[Al Bert]

Очень приятно читать умные мысли делового человека! Нелья ли сделать на этом форуме так, чтобы ставить плюсы-минусы за сообщения?! Я бы поставил несколько плюсов за это сообщение!